문재인 정부는 집값을 못 잡았다. 그냥 못 잡은 정도가 아니라, 두 배 넘게 뛰어버린 아파트 단지가 허다했다. 연이어 전세금도 급등했다. 어떤 말로도 변명이 되지 않는다. 국민들은 좌절하고, 분노했다. 결국 정권은 교체되었고, 그 원인의 하나로 부동산 문제를 꼽는 사람들이 많았다. 왜 집값을 못 잡았을까? 이유가 무엇이든 문재인 정부의 책임이 달라지지는 않겠지만, 그래도 원인을 아는 것은 중요하다. 모두가 정책이 잘못되었다고 하는데 무엇이 잘못된 것일까? 제대로 교훈을 얻을 필요가 있다. 문재인 정부 부동산 정책이 왜 좌절했는가를 진지하게 돌아보는 것은 한국사회의 발전을 위해 꼭 필요하다. 모두에게 비난을 받고 있는 나 같은 사람이 먼저 말문을 열 필요가 있다. ‘반성’ ‘고백’ ‘성찰’ 그 어떤 표현을 써도 좋지만, 당시 깊게 관여하고 고민했던 사람의 생각을 밝혀두는 것은 우리 사회에 도움이 되리라고 본다. -본문에서

김수현( 저자)

현재 세종대학교 공공정책대학원 교수다. 노무현, 문재인 정부 기간, 즉 집값이 급등하던 시기에 대통령 비서실에서 부동산 관련 정책을 담당했다. 그때의 경험과 생각이 이 책에 담겨 있다. 《주택정책의 원칙과 쟁점》 《부동산은 끝났다》 《한국의 가난》 《꿈의 주택정책을 찾아서》 《집에 갇힌 나라, 동아시아와 중국》 《가난이 사는 집》 등의 책을 냈다.

책을 펴내며
문재인 정부의 부동산 좌절, 책임과 성찰을 위해
문재인 정부가 집값을 잡지 못한 이유 | 건강한 토론과 논쟁을 위해 | 부동산과 정치, 부정하고 싶은 현실

1부 문재인 정부의 부동산 정책 좌절

1장 부동산에 어떤 일이 일어났나?
: 집값 폭등과 국민들의 분노

집값이 두 배나 올랐다
* 더 들여다보기: 정부도 못 믿는 부동산 통계?
28번의 크고 작은 부동산 대책
집값 폭등이 남긴 분열과 상처

2장 문재인 정부는 왜 집값을 못 잡았나?
: 무능 혹은 역부족?

어려운 상황이었다
문재인 정부, 무능 혹은 역부족?
고의론 | 무능론 | 역부족론 | 어려운 상황이었지만 더 잘했더라면…
* 더 들여다보기: 공급 부족론과 다주택자 악마화
문재인 정부의 네 가지 책임
부동산 대출을 더 강하게 억제했어야 했다 | 공급 불안 심리를 조기에 진정시키지 못했다 | 부동산 규제의 신뢰를 잃었다 | 정책 리더십이 흔들렸다
이런 일을 다시 겪지 않으려면
* 더 들여다보기: 나의 잘못과 책임

2부. 부동산 문제, 제대로 보자

3장 속절없이 되풀이되는 부동산 문제
: 왜 집값은 오르고 내리기를 반복할까?

또 같은 일을 겪었다
지난 30년간 전 세계는 세 번의 파동을 겪는 중
공포: 포모와 풉 사이
집값이 오르내리는 구조
* 더 들여다보기: 집값, 공급 때문인가, 금리 때문인가?

4장 부동산을 시장에 맡겨라?
: 그러나 책임은 정부가 져라

시장, 시장, 시장!
선동의 무기가 된 ‘반시장론’
정부는 왜 거짓말을 할까?
* 더 들여다보기: 이념에 따라 부동산 정책을 한다? NO

5장 규제만 하고 공급은 안 했다?
: 공급 부족인가, 과잉 수요인가?

공급이 모자라 집값이 올랐다?
도심 공급을 제대로 늘리는 방법
미리 택지를 비축해둘 수는 없을까?
“집은 빵이 아니다”, 공급 부족론에서 생각할 것들

6장 모두가 불만인 부동산 세금
: 높아서 문제였나, 낮아서 문제였나?

세금으로 집값 잡을 수 있나, 없나?
보유세 정치의 원조는 박정희 대통령
* 더 들여다보기: 여전히 종합부동산세가 필요한 이유
보유세 포퓰리즘
* 더 들여다보기: 국토보유세와 기본소득
피하면 그만인 양도세
부동산 세금, 가장 큰 문제는 신뢰 상실

7장 금융이 핵심인 이유
: 돈이 넘치면 집값은 오른다

집값과 돈값은 반대로 움직인다
코로나19가 불러온 집값 후폭풍
한국도 같은 길을 걸었다
경기 방어를 위해 부동산을 방치했나?
* 더 들여다보기: 그때도 금리가 주인공이었다
* 더 들여다보기: 집값 급등기, 선거 국면에서 대출 규제 풀라고 했던 주장들

8장 다주택자의 두 얼굴
: 원흉인가 희생양인가?

민간임대사업자가 집값을 올렸다?
불투명한 임대시장 개혁과 내가 져야 할 책임
모두가 내 집에 살 수는 없다
다주택자와 공존하는 방법
* 더 들여다보기: 빌라왕과 전세사기

9장 ‘반값 아파트’라는 환상
: 마약 같은 부동산 포퓰리즘

더 많이, 더 싸게
공짜는 없다
포퓰리즘의 끝판왕, 반값 아파트
꿈의 주택 정책은 없다

10장 이제 공공임대주택은 더 필요 없나?
: 임대보다 내 집을 갖고 싶은 청년들

공공임대인가, 분양주택인가?
집값이 불안할수록 공공임대주택
실제로는 5.5%밖에 안 되는 공공임대주택

11장 주택의 금융화와 투자 상품화
: 전 세계가 같은 문제를 겪고 있다

문제를 이해하는 화두, 주택의 금융화
임대로 살 수밖에 없는 세대 VS 임대업자 세대
주택의 금융화에 대안은 있는가?
* 더 들여다보기: 세대가 문제인가, 계층이 문제인가?
전세대출, 집값 상승의 불쏘시개

3부. 어떻게 할 것인가?
12장 부동산 포퓰리즘의 나라
: 평등주의, 선정주의, 낭만주의를 넘어서

한국 부동산 문제의 숙명, 가족주의와 평등주의
부동산 정책을 망쳐온 포퓰리즘
물량 포퓰리즘 | 반값 아파트 포퓰리즘 | 세금 포퓰리즘
“이것만 하면 된다”는 만능 키는 없다
시장 만능주의 | 보유세 만능주의 | 원가 공개 만능주의 | 난무하는 낭만주의, 이상주의, 선동주의
* 더 들여다보기: 집값 예측은 가능한가?

13장 문재인 정부의 좌절에서 생각할 것들
: 다시 이런 일을 겪지 않으려면

배우고 성찰해야 할 것들
문재인 정부의 좌절에서 생각할 열 가지
우리나라 특유의 부동산 문제와 문화가 있다 | 전 세계 부동산 문제의 핵심은 주택의 금융화다 | 시장의 일, 정부의 일이 있다 | 부동산시장에도 지켜야 할 규범이 있다 | 수요는 빠르고 공급은 더디다 | 경기에 따라 바꿔야 할 정책과 아닌 것이 있다 | 부동산 포퓰리즘 중독에서 벗어나자 | 전문가도 책임을 져야 한다 | 이제 정부는 집값 잡겠다는 약속을 하지 말자 | 반드시 해결해야 하고, 또 해결될 것이다

참고문헌